1月1日が起算日
住宅を購入すると、固定資産税や都市計画税がかかってきます。
その年の1月1日が起算日で、この時点で所有していると課税されるのです。
そうなると、住宅を購入した場合、いったいだれがこの税金を払うのかという問題がでてきます。
下記のサイトには、細かな税率なども載っていますので、参考にしてみるといいでしょう。
>>https://www.proud-web.jp/guide/tax.html
慣例的に、日割り計算で売り主と買主で負担しあうことが行われているのです。
こうして清算されるわけですが、なぜ慣例的なのかということが問題でしょう。
実は、こうした日割り計算による負担は、何も法的な義務がありません。
つまり、不動産取引の中で、習慣的に行われているだけのことなのです。
基本となるのは、あくまでも1月1日時点でだれの所有物だったのかということになるのですから、こうした慣例が生まれたといえるでしょう。
ただし、売買契約書の中に記載することが一般的で、買主の負担をしないでいると、債務不履行になる可能性があるのです。
なにも根拠がない日割り計算
日割り計算ということを考えると、起算日をどうするのかということになるでしょう。
1月1日を起算日にするのが通常ではありますが、関西では4月1日を起算日にしていたりするのです。
これも慣例ですので、はっきりとこれだということが言えないのが現状といえるでしょう。
支払方法に関しては、売主に対して買主が支払い、それを売主が納税するということが一般的です。
媒介業者が預かるということもありますが、これもトラブルを避けるために行われている慣例にすぎません。
引き渡し当日をどちらに含めるのかという問題も出てくるときがあります。
話し合いで決められることが一般的ですが、これも何か規定があるわけではありません。
一般的には買主の手に渡った日ですので、買主負担になるケースが多いとはいえるでしょう。
買主には消費税がかかるのか
固定資産税等の清算には、法的根拠がありません。
公平に負担するということが慣例となっていますが、国税庁では買主負担分は税金とは言えないと解釈しているのです。
これは、あくまでも1月1日時点での所有者という決まりがあり、あとは勝手に日割りをしているだけということが理由となるでしょう。
こちらにも細かい解説があります。
>>http://centuryhome.jp/topics/topics2.html
ただし、この解釈から行くと、固定資産税を買主と売主で分けて負担する意味はなく、矛盾点が出てきてしまう点には注意が必要となるでしょう。
問題として、こうした負担分割は税金ではないという解釈になると、売買代金の一部だとなってしまうことになるのです。
つまり、売買をしている以上、消費税課税の対象であり、実際に課税されてしまうことになります。
ちょっと理不尽な話でもありますが、こうした消費税を課税した金額で計算し清算するということが多くなっているのです。
不動産会社によっては、こうした課税に対して反対であるということで加算しないという例もあります。
負担が大きくなるということもありますが、対応は様々であり、しっかりと話し合いをすることが必要となるのです。